Как заключить договор аренды: советы, ошибки и риски

Арендные отношения несут риски как для арендодателя, так и для арендатора. Избежать их и ряда ошибок, мешающих нормальной работе бизнеса или проживания можно, если знать, как заключить договор аренды правильно. В этом материале поделимся основными моментами, которые вызывают споры и расскажем о типичных ошибках, которые могут навредить вам.

Объект не используется – плата не взносится

Часто с арендатора взымают плату за период, в который он не пользовался объектом. Вы сняли офисное помещение, затеяли там небольшой ремонт на 3 недели, а теперь арендодатель хочет, чтобы вы заплатили за этот период. Фактически, такого права нет – вы не могли пользоваться арендованным объектом.

В суде подобны разбирательства заканчиваются по похожему сценарию. Исходя из практики, можно выделить следующие ситуации, в которых суд, вероятнее всего, откажет во взысканиях оплаты за аренду:

  1. Арендатору ограничили доступ в использовании помещения каким-либо образом – не открывали здание, поменяли замок, заняли всё пространство и т.д.
  2. У арендатора не было возможности пользоваться объектом по назначению – вы снимали офис, а за день до въезда в нем демонтировали окна или отключили отопление и вентиляцию.
  3. Арендатор обнаружил какие-либо дефекты или недостатки, которые не учитывались во время заключения договора. Вы сняли квартиру за приличные деньги, но спустя несколько дней обнаружили, что ванная протекает, бойлер не работает, трубы шумят, а холодильник бьет током.
  4. Отсутствовала возможность использовать помещение, поскольку в нем находились третьи лица – другой арендатор, сотрудник владельца и т.д.
  5. Из-за форс-мажора арендатор не мог пользоваться помещением – массовое заболевание, аномальные стихийные явления и прочие обстоятельства, на которые невозможно повлиять.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций и дополнительно защитить себя от судебных разбирательств, лучше прописать все условия по оплате и отсутствию оплаты заранее.

Как правильно заключить договор арендыКак заключить договор аренды и минимизировать риски

Предприниматели часто вынуждены идти на смену арендуемого помещения в силу финансовых трудностей или, наоборот, быстрого развития компании. Может возникнуть ситуация, в которой нужно расторгнуть договор аренды, чтобы сменить само помещение.

Если в договоре не прописаны какие-либо сроки, то вы по закону можете от него отказаться без каких-либо судебных разбирательств согласно ст.610 ГК РФ.

Сложности начинаются, когда все-таки указан срок. В одностороннем порядке расторгнуть такую договоренность без суда нельзя. Более того, основания для разрешения дела в пользу арендатора крайне ограничены. Объясняется на практике это следующим образом: суд не считает инфляцию и какие-либо трудности особым обстоятельством. Фактически, это предпринимательский риск, на который каждый бизнесмен должен идти осознанно, учитывая подобные сложности.


Совет: чтобы избежать подобных сложностей и свести все риски к минимуму, перед тем как заключить договор аренды, пропишите четко возможность досрочного расторжения без суда на определенных условиях. Лучше заплатить небольшую компенсацию, если арендодатель просто так на решение идти не хочет.


советы по составлению договора арендыПолезные советы по составлению договоров аренды

Распространенные ошибки касаются неправильного заполнения бумаг, отсутствия детального описания самого помещения, незаконная сдача объектов в субаренду и т.д. Специалисты нашей юридической компании подобрали ключевые рекомендации, которые помогут избежать 99% ошибок, которые допускают предприниматели:

  1. Тщательно опишите в договоре всё, что касается объекта – его состояние, наличие мебели, площадь, комнаты и т.д.
  2. Если помещение сдается в субаренду, убедитесь, что у арендодателя есть на это законное право.
  3. Четко прописывайте сумму и периодичность оплаты. Законодательство позволяет изменять цену за аренду 1 раз в год. Если вы сможете договориться о фиксации цены на длительные периоды, будет лучше. В случае отказа арендодателя идти на такой шаг, можно прописать максимально возможный рост платы.
  4. Частая ошибка – ремонт в счет арендной платы, которую две стороны потом не могут корректно подсчитать. Обсудите мельчайшие детали, цены, сроки и условия до начала деловых отношений. В случае ремонта имеет смысл заключать долгосрочный договор аренды.
  5. Арендодатель и арендатор имеют полное право расторгнуть заключенный на неопределенный срок договор, предупредив вторую сторону за 3 месяца.
  6. Ремонт в виде новых полов, обоев и прочих неделимых улучшений может не учитываться в арендную плату, если арендодатель не давал свое согласие или нет письменного подтверждения.
  7. В аренде жилых помещений нужно детально описать не только наличие тех или иных объектов (мебель, техника), но и их состояние. Это позволит избежать споров о сломанной стиральной машине или поцарапанном пианино.

Главное, что нужно запомнить для заключения правильного договора аренды, любые действия и соглашения должны быть подтверждены формально. Доверительные отношения – это здорово, но в 90% случаев в суде заявления каждой из сторон не имеют никакой силы, а значит – не могут защитить интересы.

Если вам нужна помощь в составлении договора аренды или консультация касательно каких-либо споров, связанных с недвижимостью, вы можете позвонить нам по номеру 8 (495)258 88 61 или заказать обратный звонок.



Добавить комментарий